文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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