导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文strong>城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文p>

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。