饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(n中国有几个党派，中国有几个党派组织ián)来，部分房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话题，便是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介(j中国有几个党派，中国有几个党派组织iè)绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承(chéng)担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓中国有几个党派，中国有几个党派组织(wèi)‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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