5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(mín吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里g)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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