万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年ng>

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起来的(de)五米高抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？