“现在的(de)房地产很难再出(chū)现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏(hào)向《红周刊(kān)》表示，房地产行业(yè)分化的愈加(jiā)明显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的关(guān)注(zhù)度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从(cóng)行业来(lái)看，无(wú)论是业(yè)绩，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到(dào)了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如(rú)何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择(zé)，需要(yào)非(fēi)常小(xiǎo)心，避(bì)免选(xuǎn)了半天，标的(de)公司出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之(zhī)外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以(yǐ)下三个(gè)基准：有大的国资背景的(de)、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表(biǎo)示，如(rú)果关(guān)注(zhù)一下今年房地(dì)产(chǎn)的(de)开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太(tài)愿意给房企(qǐ)贷(dài)款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要(yào)资金来源来自(zì)新盘(pán)的销(xiāo)售。但(dàn)今(jīn)年新房的销售情(qíng)况相较一般(bān)。再关(guān)注(zhù)一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些(xiē)有(yǒu)国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民(mín)营(yíng)房企相(xiāng)对(duì)比较困难，所以整个(gè)行业出现了(le)一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还(hái)是融资(zī)等各(gè)个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房(fáng)企(qǐ)在资本市(shì)场表现相对较好(hǎo)，但(dàn)没有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红周刊(kān)》表示，在房(fáng)地产行业内(nèi)，我们(men)的逻辑是，“寻(xún)找最后的(de)赢家(jiā)”。而具体到如何(hé)挖掘，我们(men)会特别重视企业的(de)成本优势，更具体一点，就是(shì)它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最高的；融(róng)资成(chéng)本是否(fǒu)是行业内最低的(de)；建安成本(běn)是否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我们(men)看重(zhòng)的(de)一家房企的综合(hé)成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便(biàn)是在国(guó)央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企出现了“三道(dào)红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶(è)化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷等(děng)国央企“三道(dào)红线旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京(jīng)投发展、光明地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等(děng)国央企房企也踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国(guó)央企房(fáng)企，其财务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意的是(shì)，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央(yāng)企(qǐ)的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节(jié)奏把(bǎ)握准确(què)，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及(jí)过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈(dǎo)此前(qián)的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一(yī)家房企进行举例，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而(ér)到(dào)2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大(dà)举拿地(dì)，净(jìng)负债率也(yě)由此前(qián)的(de)33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备了很多(duō)弹药(yào)，去年拿(ná)地超1000亿(yì)元，且其中一半在(zài)一(yī)线城市，另外一半(bàn)也主(zhǔ)要(yào)集中在强(qiáng)二线和二(èr)线(xiàn)城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之(zhī)相反，有(yǒu)些房企的(de)扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会时要(yào)出手(shǒu)，但出手的章法(fǎ)仍要(yào)小心，如果负债率(lǜ)扩张得太(tài)快(kuài)，但(dàn)未来的两年市场没(méi)有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩张速(sù)度是(shì)否激(jī)进(jìn)？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主要还是(shì)看房企(qǐ)的(de)净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于(yú)快速了(le)。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净负债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要(yào)更加严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释(shì)，当前房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的复苏速度并(bìng)没有那(nà)么快，所以要(yào)规(guī)避(bì)公(gōng)司净负(fù)债率提高到一(yī)个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地(dì)产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净(jìng)负债率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的(de)是(shì)，华润置地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企在践行较积极的(de)拿地策略的(de)同时，也较好地(dì)控(kòng)制了公司的扩张速度(dù)与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上(shàng)，他们(men)是以同一筛选标准来(lái)看国(guó)央(yāng)企与民营房(fáng)企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企的融资成本(běn)更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能够(gòu)做到想融(róng)就融(róng)，这样，国央企自(zì)然而(ér)然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数民营房企同样(yàng)受(shòu)到机构的青(qīng)睐(lài)。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流(liú)通股东(dōng)中新(xīn)进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺长城中国(guó)回(huí)报灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券投资基金”“全国社(shè)保(bǎo)基(jī)金一一(yī)六组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的(de)受青睐，和其(qí)自身的基(jī)本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房(fáng)地(dì)产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州本(běn)土(tǔ)房企(qǐ)的(de)滨江集团仍是表现出(chū)较(jiào)强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江(jiāng)集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了较(jiào)强的增(zēng)长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江(jiāng)集团更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩(jì)的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营(yíng)收(shōu)来(lái)自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近六成(chéng)。近三年持(chí)续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的土储补(bǔ)充同样(yàng)较为积(jī)极，根(gēn)据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭(háng)州的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州的(de)较突出(chū)表现，也让(ràng)滨(bīn)江集团的房企排名迅(xùn)速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房企(qǐ)排(pái)名已冲进前十(shí)，根据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨江集(jí)团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎(yíng)来多家(jiā)机构的集(jí)中(zhōng)调研。滨江集(jí)团发布公(gōng)告表示，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了(le)信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点移至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构在(zài)下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产业链上的(de)中游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的(de)采访，房(fáng)地产开发环节与上游(yóu)材料(liào)端(duān)息息相关，新(xīn)盘开工不足(zú)导致上游(yóu)不(bù)被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产(chǎn)行业在进入(rù)存量(liàng)房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性(xìng)的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住(zhù)房规模越来越(yuè)大，随着(zhe)时间(jiān)的(de)增加(jiā)，内(nèi)装(zhuāng)更(gèng)新的需求也会(huì)越来越多。美(měi)国过去的数(shù)据充分说明(míng)了这一点，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之(zhī)后(hòu)，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我(wǒ)们(men)相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道(dào)的公司，它们分(fēn)别是富(fù)安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡(shuì)眠(mián)家(jiā)居、生活(huó)类产品(pǐn)的研发(fā)、设(shè)计、生产(chǎn)及销售，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一(yī)季(jì)度(dù)报(bào)告(gào)显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中欧潜(qián)力(lì)价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了(le)半壁(bì)江山。需要强调的是(shì)，中(zhōng)欧的(de)两只基金都(dōu)是价值派基金经理曹(cáo)名(míng)长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票还(hái)有金(jīn)地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光(guāng)一时的(de)家(jiā)居板块(kuài)也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板(bǎn)块(kuài)中年内(nèi)表现(xiàn)最好的是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论(lùn)是营(yíng)收(shōu)还是归母净利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这两只产品也成为志邦家(jiā)居十大流通股股东中(zhōng)仅有的(de)两只公募。有意思的是(shì)，他似乎对于定制家(jiā)居(jū)类标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品(pǐn)均登(dēng)榜十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)，其也(yě)成为他(tā)的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越(yuè)被机构所青睐，不(bù)过(guò)这类(lèi)标的(de)大多在香港上市，如(rú)何选择(zé)成为难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例分(fēn)析：“物(wù)业服(fú)务(wù)不(bù)是一个高毛利(lì)的行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还(hái)是希望挣的是(shì)市场化应该挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的(de)绿城服务为例(lì)，它在(zài)中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合同(tóng)里提价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期(qī)还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到(dào)产品提价的(de)公司(sī)很少(shǎo)，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因为保安这些固定人员成本的(de)年度增长(zhǎng)，不过服务没有(yǒu)特别好，客户(hù)没有(yǒu)那么满意，能(néng)做到提(tí)价难度是非(fēi)常大的。但(dàn)是该(gāi)公(gōng)司(sī)能在业(yè)内做到到期(qī)之后提价率比(bǐ)较高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比(bǐ)较好(hǎo)的服务是有关(guān)系的(de)。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容