5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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