OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了(le)，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人(rén)有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了(le)一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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