“现在的房地产很难再出(chū)现像过去十年(nián)的系统性行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人(rén)、首(shǒu)席经(jīng)济(jì)学家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机(jī)构和投资者的(de)关注度(dù)从板块向单(dān)个标(biāo)的转移(yí)。上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双(shuāng)杀到了最底部，而且(qiě)是反复地(dì)杀到了底(dǐ)部(bù)，再往下的空间(jiān)已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法重要(yào)参(cān)考

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产(chǎn)个股(gǔ)的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选择，需要(yào)非(fēi)常(cháng)小心，避免选(xuǎn)了(le)半天，标(biāo)的(de)公司出现爆雷(léi)的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要(yào)满足以下三(sān)个(gè)基准：有(yǒu)大的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没(méi)有踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下(xià)今(jīn)年(nián)房地产的开(kāi)发资金来源(yuán)，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房企(qǐ)贷(dài)款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要(yào)资金来源来(lái)自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年新房(fáng)的销售情况相较一(yī)般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明显的分化(huà)，无论是在(zài)销售，还(hái)是融资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景的(de)房企(qǐ)在资(zī)本市场表现相对较好，但没(méi)有国资(zī)背景的民(mín)营房企(qǐ)股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们(men)会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它(tā)的净(jìng)借贷水(shuǐ)平(píng)（净负(fù)债率）是不是(shì)行业内的(de)最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是行业(yè)内最低(dī)的；建安成本是否也(yě)是业内(nèi)最(zuì)低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成(chéng)本(běn)。

　　需(xū)要注意的是，能(néng)够同时(shí)满足上(shàng)述(shù)条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现(xiàn)了“三(sān)道红线”的(de)“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化的(de)趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国(guó)武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明(míng)地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股份(fèn)、珠江股份(fèn)、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即(jí)便(biàn)是有着较稳(wěn)健(jiàn)特色的国央企房企(qǐ)，其财务指标称得上完全健(jiàn)康(kāng)的仍是少(shǎo)数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这(zhè)无疑(yí)又(yòu)进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过(guò)于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿地节奏也有(yǒu)可能(néng)让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其(qí)配置的一家房企进行举例，它(tā)从(cóng)2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在(zài)33％左右，完(wán)全没有增加杠(gāng)杆比例。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉到机会来(lái)了，其开(kāi)始在一线城市(shì)进行大举拿(ná)地(dì)，净负债率也由此(cǐ)前的(de)33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨了接(jiē)近(jìn)三分之(zhī)一。与此同时(shí)，该房(fáng)企(qǐ)新购入地(dì)块也实(shí)现了快速的开盘利(lì)用(yòng)率，预计今年会有更多(duō)的(de)楼(lóu)盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业就符(fú)合“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于它本(běn)身(shēn)储备(bèi)了很多弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线城市，另(lìng)外一半也主要集(jí)中在(zài)强(qiáng)二线和(hé)二线城(chéng)市；另一方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速(sù)度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民(mín)营企(qǐ)业(yè)的影子。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会(huì)时要出手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么(me)如何(hé)来衡量一(yī)家房企的(de)扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一标准(zhǔn)要比“三道(dào)红线”对房企的净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严(yán)格(gé)。陈(chén)昊(hào)扬解(jiě)释，当前房地(dì)产行业的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司(sī)净负债率提(tí)高(gāo)到一个比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股份、越秀(xiù)地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率(lǜ)持续居(jū)高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对(duì)比的是(shì)，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科A、滨(bīn)江集(jí)团、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等房(fáng)企在践行较积极的(de)拿地策略的同(tóng)时，也较(jiào)好地(dì)控制(zhì)了公司的(de)扩张速度与净(jìng)负(fù)债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上(shàng)，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看国(guó)央企与民(mín)营房企(qǐ)，但(dàn)在(zài)各维度的实(shí)际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这(zhè)样(yàng)，国央企自然而然就具有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但(dàn)这也(yě)并不意味着，民营(yíng)企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机(jī)构的青(qīng)睐。比(bǐ)如(rú)，根(gēn)据2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)－景顺长城中国回报灵(líng)活配置(zhì)混合(hé)型证(zhèng)券投资基金”“全国社(shè)保基金(jīn)一一六组合(hé)”等。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开(kāi)始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有限公司(sī)就长期持(chí)有滨江集团(tuán)。根据(jù)一季(jì)报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计持有(yǒu)滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和(hé)其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年时间(jiān)，房(fáng)地产市(shì)场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企的滨江集(jí)团(tuán)仍是(shì)表现出较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团(tuán)在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季(jì)报，今年(nián)一季度(dù)，滨江集团更(gèng)是实现(xiàn)了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的(de)持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭州(zhōu手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州)的战略布局关系密切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近(jìn)七(qī)成营(yíng)收来自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的(de)营收(shōu)比(bǐ)重(zhòng)只占到近六成。近(jìn)三年(nián)持续稳居杭州房(fáng)企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭(háng)州的(de)较突出(chū)表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集团(tuán)的(de)房企(qǐ)排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进(jìn)前(qián)十，根据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是(shì)迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发(fā)布公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州trong>产(chǎn)业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只是房地产产业链上的(de)中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料供应商，而下(xià)游应(yīng)用行业主要包括中(zhōng)介(jiè)服务、家用电(diàn)器(qì)、物(wù)业(yè)管理(lǐ)、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机(jī)构(gòu)寻觅(mì)个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房(fáng)规(guī)模越来越大，随(suí)着时间的(de)增加(jiā)，内(nèi)装更新的需(xū)求也会(huì)越来越多。美国过去的数(shù)据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的(de)增长(zhǎng)却(què)一直都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们(men)相(xiāng)对看好和内装(zhuāng)相关(guān)的(de)行(xíng)业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊(kān)》对下游细分中(zhōng)相关赛道龙头年(nián)内表现的统计(jì)，目前暂(zàn)居前两位的(de)都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七(qī)根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥(yōng)有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示(shì手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州)，报告期内，富安娜实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，能够发现该股早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓股(gǔ)的天(tiān)下(xià)，彼时(shí)包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和(hé)私募的明河(hé)2016，都(dōu)在其中出(chū)现，占(zhàn)据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是(shì)价值派基金经理曹(cáo)名长在管的(de)产(chǎn)品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)股票还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一(yī)时的(de)家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂，不(bù)过好(hǎo)在困(kùn)境(jìng)反(fǎn)转(zhuǎn)露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最(zuì)好(hǎo)的是志(zhì)邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净(jìng)利润，公司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大(dà)流通股股东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报(bào)中(zhōng)他管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只产品也成为志(zhì)邦(bāng)家居(jū)十大流通股股东(dōng)中(zhōng)仅有的两只公募(mù)。有意(yì)思的是，他似乎对(duì)于定(dìng)制家居类标(biāo)的情(qíng)有独(dú)钟(zhōng)，在另一家赛道(dào)公司(sī)金(jīn)牌橱柜中，他管理的全(quán)部(bù)三只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的(de)物业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选择(zé)成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物(wù)业(yè)服务不是一(yī)个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选(xuǎn)公(gōng)司(sī)还是(shì)希望挣(zhēng)的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的(de)大部分(fēn)项目到期之后，经过两三轮合同周期(qī)还能做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的公司很少(shǎo)，因为物(wù)业公司很容易一(yī)开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年度(dù)增长，不过服务没有特别(bié)好，客(kè)户(hù)没有那么满意(yì)，能做到提价难度(dù)是非常大的。但是该公司(sī)能在业(yè)内做到(dào)到期之后提(tí)价(jià)率(lǜ)比较高，这(zhè)跟(gēn)它的定(dìng)位(wèi)和(hé)比较好的服务(wù)是(shì)有关(guān)系的。”他(tā)进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州