万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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