文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēn大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？g)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？p>

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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