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　　OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日(rì)跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深(shēn)，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项(xiàng)，一度二级(jí)市场价(jià)格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没(méi)想到仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同区(qū)域的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一(yī)些差(chà)异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内(nèi)的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市平台目(mù)标的(de)坚实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情况需(xū)要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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