饱(bǎo)受争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经八千米多少公里纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中八千米多少公里原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的(de)负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会(huì)同市场监管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查处(chù)不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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