OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(刚结婚是不是会天天做rén)也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安刚结婚是不是会天天做张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方的(de)广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确(què)实始料未刚结婚是不是会天天做(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的(de)储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些(xiē)突发(fā)情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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