OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升(shēng)。没想到(dào)仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为(wèi)主，还(hái)有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产约(yuē)五选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好百万方(fāng)，还有一(yī)些其(qí)他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建设(shè)发(fā)展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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