万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀达资产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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