万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约p>

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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