万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申(s日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思hēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安(ān)的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身(shēn)？

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