万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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