5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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