文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”现实中真的可以把人玩坏吗'color: #ff0000; line-height: 24px;'>现实中真的可以把人玩坏吗制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。现实中真的可以把人玩坏吗

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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