近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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