OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目又(yòu关一下月亮是什么意思)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都坚(jiān)持(chí)以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目(mù)的(de)大租户(hù)退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租(zū)户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们(men)在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一关一下月亮是什么意思些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信(xìn)心(xīn)。”

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