导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似国家常务委员7人，国家常务委员7人简历(shì)乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户国家常务委员7人，国家常务委员7人简历均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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