近两年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(p俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大ài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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