万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解水娃是几娃？ 水娃是什么颜色释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执(z水娃是几娃？ 水娃是什么颜色hí)行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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