OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市(shì)的(de)8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得(dé)到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同(tóng)区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的储备(bè勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善i)项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上(shàng)市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它(tā)未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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