近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募R圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么EITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格(gé)受(shòu)到(dào)公(gōng)募(mù)REIT圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么s资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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