5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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