5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(niá诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗n)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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