饱受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源(yuán)客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hà乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人o)文(wén)），其(qí)中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机(jī)构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提供(gōng)的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会(huì)利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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