饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务(wù)的(de)意(yì)见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客源优38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额(38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少é)不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关(guān)部门(mén)依法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪(jì)机(jī)构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看(kàn)各城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利(lì)用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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