“现在的房(fáng)地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分(fēn)化的愈(yù)加明(míng)显，让机构和投(tóu)资(zī)者的关注度从板块向单个标(biāo)的(de)转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业绩，还(hái)是(shì)估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部，而且是反(fǎn)复地(dì)杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆(bào)雷(léi)的情况(kuàng)。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满足以下三(sān)个基准(zhǔn)：有大的(de)国(guó)资背景(jǐng)的(de)、杠(gāng)杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的(de)。

　　他(tā)还表示，如(rú)果关注一下今年房地产的开(kāi)发资金来(lái)源，可以发现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要资(zī)金(jīn)来源来自新盘(pán)的销售(shòu)。但今年新(xīn)房的销(xiāo)售情况(kuàng)相(xiāng)较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景的(de)房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一(yī)个很明(míng)显的分(fēn)化，无论是在销售(shòu)，还(hái)是融资等(děng)各个方面都非常明显。现在有国资(zī)背景的房企(qǐ)在资(zī)本市场表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的(de)民营房企股价大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻(xún)找最(zuì)后的(de)赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特(tè)别重视企业(yè)的成本优(yōu)势，更具体一点，就是(shì)它的(de)净(jìng)借贷水平(píng)（净负(fù)债率）是不是行(xíng)业内的最低水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融资成本是否是行业内(nèi)最(zuì)低(dī)的；建安成本是否也是(shì)业(yè)内最低的；这(zhè)些都是我们(men)看重(zhòng)的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时满足上述(shù)条件(jiàn)的房(fáng)企并不多(duō)。即(jí)便是在(zài)国(guó)央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国(guó)央企(qǐ)“三道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投(tóu)发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等(děng)国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健特(tè)色的(de)国央(yāng)企房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的(de)仍是(shì)少数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而(ér)这无(wú)疑(yí)又进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节奏把握(wò)准确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿(ná)地节奏也有可(kě)能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持(chí)在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负(fù)债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提(tí)高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入地块(kuài)也(yě)实(shí)现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最(zuì)后的(de)赢(yíng)家(jiā)”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在(zài)于它本(běn)身储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城(chéng)市，另外一半也主要集中在强二(èr)线和(hé)二线城市；另一方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道(dào)，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些房企的扩(kuò)张(zhāng)速度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩(kuò)张(zhāng)得太(tài)快，但未(wèi)来的(de)两年市场(chǎng)没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来衡(héng)量(liàng)一家房企的扩张速度(dù)是否激(jī)进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是看房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率水平，在我看来，这个(gè)比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标准要比“三道(dào)红线”对(duì)房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业(yè)的复苏速度并没有那么快，所以要规(guī)避(bì)公司(sī)净负债率(lǜ)提高到一(yī)个比较(jiào)危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较积极(jí)的(de)房(fáng)企梳(shū)理发(fā)现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华(huá)发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对比的是，华(huá)润(rùn)置地、中(zhōng)国(guó)海外(wài)发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制了(le)公司(sī)的扩张(zhāng)速度与净(jìng)负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼滨江集团等(děng)个别民营房企(qǐ)

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来(lái)看国央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各维(wéi)度的实际表现上，国(guó)央企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的(de)融资成(chéng)本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构(gòu)更加看好国央(yāng)企，但这也(yě)并不(bù)意味着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存(cún)在(zài)。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企(qǐ)同样受到(dào)机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一(yī)季报(bào)，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中新进(jìn)了(le)“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城(chéng)中国回报(bào)灵(líng)活配置混(hùn)合型证券投资基(jī)金”“全国社(shè)保基金(jīn)一一六组合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有(yǒu)限公(gōng)司就长期持有(yǒu)滨江集团。根(gēn)据一季报(bào)，该(gāi)资产(chǎn)公司的(de)几(jǐ)只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面(miàn)表现(xiàn)存在一定(dìng)关(guān)系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩表现、销(xiāo)售规模、新增(zēng)土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代(dài)”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭(háng)州(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只(zhǐ)占到近(jìn)六成。近(jìn)三年持续稳(wěn)居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团(tuán)在杭州的(de)土储(chǔ)补充同样较为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样(yàng)持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在(zài)杭(háng)州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提(tí)升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房企(qǐ)排(pái)名(míng)已冲进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿(yì)元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江集团更是迎来多(duō)家机构(gòu)的集(jí)中调研(yán)。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受(shòu)了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应(yīng)商，而下(xià)游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理(lǐ)、家(jiā)居(jū)用品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发(fā)环(huán)节与上游材料端息息相关，新盘开工不足(zú)导致上游不被看好，机(jī)构(gòu)寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移(yí)至下(xià)游。“中国房地(dì)产行业在进(jìn)入存(cún)量(liàng)房时(shí)代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越(yuè)来越(yuè)大，随着(zhe)时(shí)间(jiān)的增加，内装更新的需求也会越来越多(duō)。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点，在新(xīn)房(fáng)销售见顶(dǐng)之(zhī)后，家具(jù)消费的增长(zhǎng)却(què)一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和内装(zhuāng)相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计(jì)，目(mù)前(qián)暂居前两(liǎng)位(wèi)的都(dōu)是来自家纺赛道的(de)公司(sī)，它们分别是富(fù)安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事(shì)纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第一季度(dù)报告显示(shì)，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，能(néng)够发现(xiàn)该股早已成为(wèi)基(jī)金重(zhòng)仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞(ruì)信灵动(dòng)价(jià)值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只基金都(dōu)是价值派基(jī)金经(jīng)理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其(qí)同时(shí)重仓的(de)房(fáng)地(dì)产产业链(liàn)股票还(hái)有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几(jǐ)年(nián)曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复(fù事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼)苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板(bǎn)块中(zhōng)年(nián)内(nèi)表现最好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还(hái)是(shì)归母净(jìng)利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》发(fā)现(xiàn)广(guǎng)发基(jī)金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他(tā)管(guǎn)理的广发策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回报(bào)均(jūn)增(zēng)加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十(shí)大流通股股东(dōng)中仅(jǐn)有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意(yì)思的(de)是，他似乎对于(yú)定制(zhì)家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三(sān)只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大流通股股东，其(qí)也成(chéng)为(wèi)他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股也(yě)越来越(yuè)被机(jī)构(gòu)所青睐，不(bù)过这类(lèi)标的(de)大(dà)多在香(xiāng)港上市，如(rú)何(hé)选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例分(fēn)析(xī)：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望(wàng)挣的(de)是(shì)市场化(huà)应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的绿(lǜ)城服务(wù)为例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼(lóu)盘(pán)占(zhàn)比是(shì)比较高的，每年到期的合同(tóng)里提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮(lún)合同周(zhōu)期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能做到(dào)产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因(yīn)为保安这(zhè)些固定人(rén)员成(chéng)本的(de)年度(dù)增(zēng)长，不过服(fú)务(wù)没有(yǒu)特别好，客户没(méi)有那么满意，能做(zuò)到提价(jià)难度是非常(cháng)大(dà)的。但是该公司能在业内做到到期之后(hòu)提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服(fú)务是有关系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼