导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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