文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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