文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交(ji早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称āo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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