文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方(f青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思āng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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