万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单(dā为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机n)价达到惊人的36万元/平(pín为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机g)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身？

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