饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居(jū)间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民(mín)造(zào)成(chéng)额外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往往一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出(chū)具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水费(fèi)有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边(biān)收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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