导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fán微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗g)等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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