万柳(liǔ)书(shū善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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