万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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