5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děn全都全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案g)极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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