文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān蓝宝石的寓意是什么)，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来(lái)形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的(de)资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和蓝宝石的寓意是什么(hé)改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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