导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗rong>

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。