导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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