5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàn明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了g)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nà明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了i)心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了