饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额(é)外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建设(s胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸hè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付(fù)一半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的(de)情(qíng)形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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