文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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