万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国(guó)安的(de)估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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